Τι αλλάζει (ξανά) στη νομιμοποίηση των αυθαιρέτων

 
Του Δημήτρη Δελεβέγκου

Την πέμπτη, από το 2009, κατά σειρά νομοθετική ρύθμιση για τη νομιμοποίηση των αυθαιρέτων έδωσε χθες ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος Γιάννης Τσιρώνης, με την οποία προβλέπονται έως 80 δόσεις για την αποπληρωμή του ειδικού προστίμου. Εν παρόδω να σημειωθεί ότι ο κ. Τσιρώνης προανήγγειλε τη θέσπιση νέας ρύθμισης για τα αυθαίρετα στις 25 Φεβρουαρίου του 2015 ·
ως αποδεικνύεται, στην πράξη, απαιτήθηκαν 18 μήνες ωσότου τεθεί σε διαβούλευση το νέο πλαίσιο, διαδικασία που θα διαρκέσει μέχρι τις 22 Σεπτεμβρίου.

Το Capital.gr παρουσιάζει τα βασικά σημεία της νέας νομοθετικής ρύθμισης που θα τεθεί σε ισχύ από τις 8 Οκτωβρίου.

Τι περιλαμβάνει η νέα ρύθμιση και ποια αυθαίρετα αφορά

Τη νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης που έχουν συντελεστεί πριν την 28.07.2011 (όσα χτίστηκαν μετά τη συγκεκριμένη ημερομηνία κατεδαφίζονται) και κατηγοριοποιούνται ως εξής:

-Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίριο με αποκλειστική χρήση κατοικία, που υφίστανται προ του έτους 1975 και με την επιφύλαξη των οριζομένων στην παρ.1 του άρθρου 70 περί αυθαίρετης αλλαγής χρήσης. "Τακτοποιούνται” με την καταβολή παραβόλου ποσού 500 ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου.

-Αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται προ της 01.01.1983. "Τακτοποιούνται” με την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου.

-Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις (π.χ. πέργολες, φύτευση υπαίθριας θέσης στάθμευσης κ.ο.κ.) που εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης, με την καταβολή παραβόλου ποσού 500 ευρώ και χωρίς την καταβολή ειδικού προστίμου.

-Τακτοποιούνται” και αναστέλλεται, για 30 χρόνια, η επιβολή κυρώσεων μετά την υπαγωγή, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου τα εξής (μεταξύ άλλων):

α. Αυθαίρετες κατασκευές, εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια και δεν υπερβαίνουν  τα 200 τετραγωνικά για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και τα 500 τετραγωνικά για βιομηχανική χρήση.

β. Αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και υπό την προϋπόθεση ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής.

γ. Αυθαίρετες κατασκευές ημιυπαίθριων χώρων σε κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου και υπό την προϋπόθεση η χρήση τους είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής, εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 60% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης.

Τα εξ αδιαιρέτου

Στα εξ αδιαιρέτου με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, την υπαγωγή στις διατάξεις του νόμου μπορεί να ζητήσει ένας από τους συνιδιοκτήτες ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών συνιδιοκτητών. Ποιος πληρώνει το παράβολο υπαγωγής και τα πρόστιμα; Ο δηλών την αυθαιρεσία συνιδιοκτήτης, ο οποίος έχει τη δυνατότητα να διεκδικήσει, δια της δικαστικής οδού, από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες την αναλογίας εκάστου επί των ανωτέρω ποσών (παραβόλου υπαγωγής και προστίμων).

Τα αυθαίρετα σε πάρκα, εθνικούς δρυμούς, κοντά στη θάλασσα

Ο νόμος Τσιρώνη προβλέπει την τακτοποίηση αυθαιρέτων σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές, ήτοι όσα βρίσκονται σε περιοχές απόλυτης περιβαλλοντικής προστασίας, σε παραδοσιακούς οικισμούς και δύο οικοδομικά τετράγωνα από τη θάλασσα. Προϋπόθεση γι' αυτό είναι να μην απαγορευόταν η εκτέλεση κάθε οικοδομικής εργασίας κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή η χρήση κατά την εγκατάσταση της αυθαίρετης χρήσης. Για τις συγκεκριμένες κατηγορίες παράνομων κτισμάτων, οι "καταπατητές” πληρώνουν το ενιαίο ειδικό πρόστιμο που είναι προσαυξημένο με συντελεστή περιβαλλοντικής επιβάρυνσης 20%.

Αυθαίρετα που εξυπηρετούν στεγαστικές ανάγκες

Για κύρια και μοναδική κατοικία καταβάλλεται το 40% του ενιαίου ειδικού προστίμου εάν και εφόσον:

-ο ιδιοκτήτης ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής
-το ακίνητο πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς (προϋπόθεση είναι το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί να μην υπερβαίνει τα 70 τ.μ.+30 τ.μ. για έως δύο τέκνα+20 τ.μ. για άνω των δύο τέκνων)
-ο ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και
-βρίσκεται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 ατόμων

Αυθαίρετα σε οικισμούς

Αυθαίρετες κατασκευές σε κτήρια με αποκλειστική χρήση κατοικία, που ευρίσκονται εντός στάσιμων οικισμών, οι οποίοι ευρίσκονται σε απόσταση μεγαλύτερη των 5000 μ. από την θάλασσα ή από χιονοδρομικά κέντρα και εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν συντελεσθεί πριν το 1983 μπορούν να υπαχθούν στις διατάξεις του παρόντος νόμου και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης με την καταβολή παραβόλου ποσού 500 ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου.

Πώς αποδεικνύεται πότε υλοποιήθηκε η αυθαιρεσία;

Εξουσιοδοτημένος μηχανικός εισάγει στο πληροφοριακό σύστημα, που προβλέπει ο νόμος, όλα τα στοιχεία και δικαιολογητικά που αφορούν την αυθαίρετη κατασκευή ή την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. Εν γένει, ο ιδιοκτήτης και ο μηχανικός υποβάλλουν σειρά δικαιολογητικών (άρθρο 83) τα οποία φυλάσσει ο πρώτος μετά την υποβολή τους στο πληροφοριακό σύστημα. Μεταξύ άλλων, απαιτείται υπεύθυνη δήλωση στην οποία περιγράφεται το εμβαδόν και η χρήση της αυθαίρετης κατασκευής, η ημερομηνία ολοκλήρωσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης σε αυτό εάν πρόκειται για κύρια και μοναδική κατοικία κτλ.

Επίσης, η αυθαιρεσία αποδεικνύεται μέσω σχετικής αεροφωτογραφίας, ενώ για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής, ο χρόνος της αλλαγής χρήσης αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής στο οποίο αναφέρεται το ακίνητο και η χρήση όπως περιγράφονται κατά την υπαγωγή. Το αποδεικτικό έγγραφο υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστημα και αναφέρεται στην τεχνική έκθεση μηχανικού. Σε περίπτωση μη υποβολής εγγράφου της φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 01.01.2004.

Το ύψος του παραβόλου

Το παράβολο, υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου δεν επιστρέφεται και ανέρχεται σε:

i)  250 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μέχρι 100 τ.μ. ,
ii) 500 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 100 τ.μ. και μέχρι 500 τ.μ. ,
iii) 1000 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 500 τ.μ. και μέχρι 2.000 τ.μ.,
iv) 4000 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 2.000 τ.μ. και μέχρι 5.000 τ.μ. και
v) 10000 ευρώ για κτίριο/χρήση μεγαλύτερα των 5000 τ.μ.

Πώς υπολογίζεται το πρόστιμο

Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών της 20.01.2016, επί το συντελεστή 15% και επί τους συντελεστές τετραγωνιδίων (βλ. σχετικό συνημμένο αρχείο δεξιά "Σχετικά Αρχεία").

Σε κάθε περίπτωση το πρόστιμο δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 250 ευρώ, ενώ το πρόστιμο διατήρησης είναι ίσο με το 50% του προστίμου ανέγερσης και καταβάλλεται από την πρώτη διαπίστωση του αυθαιρέτου και για κάθε συνεχόμενο χρόνο, μέχρι την κατεδάφιση ή την νομιμοποίησή του.

Εν συντομία, ο τύπος υπολογισμού είναι:

τετραγωνικά μέτρα Χ 15% Χ τιμή ζώνης Χ συντελεστές τετραγωνιδίων

Για αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, που αποδεδειγμένα προϋφίστανται της 01.1.1983, καταβάλλεται ποσοστό 15 % του ενιαίου ειδικού προστίμου.
Για αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από 01.1.1983 έως 01.1.1993, καταβάλλεται ποσοστό 60% του ενιαίου ειδικού προστίμου, ενώ

για αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από 01.1.1993 έως 31.12.2003, καταβάλλεται ποσοστό 80 % του ενιαίου ειδικού προστίμου.

Να σημειωθεί ότι αρκεί η καταβολή της πρώτης δόσης του ενιαίου ειδικού προστίμου για τη σύνδεση του αυθαιρέτου με δίκτυα κοινής ωφέλειας και τη λήψη βεβαίωσης χώρου κυρίας χρήσης.

-------------------Τι είναι οι συντελεστές τετραγωνιδίων------------------------

Πρόκειται για συντελεστές αναγκαίους για τον υπολογισμό του προστίμου νομιμοποιήσης που προκύπτουν βάσει των χαρακτηριστικών του αυθαιρέτου. Για παράδειγμα, εάν η αυθαιρεσία είναι εντός σχεδίου, ανεξάρτητα εάν έχει κυρωθεί ή όχι η πράξη εφαρμογής, ισχύει συντελεστής 1,0. Επίσης, εάν πρόκειται για κύρια και μοναδική κατοικία προβλέπεται συντελεστής 0,4.

Οι επιμέρους κατηγορίες είναι πολυάριθμες γι’αυτό συνίσταται οι ενδιαφερόμενοι να συμβουλευτούν το παράρτημα Α στή στήλη δεξιά.

Πώς ελέγχεται η ορθότητα των δηλώσεων υπαγωγής

Ο έλεγχος των δηλώσεων υπαγωγής διενεργείται από Ελεγκτή Δόμησης, ο οποίος ορίζεται τυχαία, μετά από ηλεκτρονική κλήρωση και θα πρέπει να έχει πραγματοποιηθεί μέχρι την εξόφληση του 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου.

Ο έλεγχος αφορά στο σύνολο των στοιχείων που υποβλήθηκαν για την υπαγωγή και έχουν αναρτηθεί στο πληροφοριακό σύστημα.

α) Εφ’ όσον διαπιστωθούν ελλείψεις ή λάθη στον τρόπο υπολογισμού του προστίμου, ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός υποχρεούται εντός 1 μηνός από την έκδοση του πορίσματος να συμμορφωθεί με τις διαπιστωθείσες παρατηρήσεις.

β) Σε περίπτωση διαπίστωσης κατά τον έλεγχο της δήλωσης υπαγωγής ότι οι αυθαίρετες κατασκευές εμπίπτουν στις απαγορεύσεις του άρθρου 73 της παρούσας ενότητας, η δήλωση ανακαλείται και επιβάλλονται οι κυρώσεις του άρθρου 78 του παρόντος νόμου.

γ) Σε περίπτωση που έχει διενεργηθεί έλεγχος δήλωσης υπαγωγής από Ελεγκτή Δόμησης κατόπιν καταγγελίας και σχετικής εντολής από το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος, δεν απαιτείται νέος έλεγχος.

δ) Σε περίπτωση καταγγελίας κατά δήλωσης υπαγωγής η οποία έχει ελεγχθεί από Ελεγκτή Δόμησης, διενεργείται νέος έλεγχος της δήλωσης από εξουσιοδοτημένο υπάλληλο του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος, ο οποίος και αποφαίνεται τελικά.

Διευκολύνσεις ως προς την πληρωμή προστίμου

Ως ημερομηνία υπαγωγής νοείται η ημερομηνία καταβολής του σχετικού παραβόλου, ως αυτή παρουσιάζεται δια της ηλεκτρονικής διαδικασίας στο πληροφοριακό σύστημα. Έτσι, το πρόστιμο καταβάλλεται σε 80 μηνιαίες δόσεις και:

- Σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής του ποσού της μηνιαίας δόσης τότε το ανεξόφλητο ποσό της δόσης προσαυξάνεται κατά 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης.

- Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επομένου μηνός της ημερομηνίας υπαγωγής, παρέχεται έκπτωση 20% επί του συνολικού ποσού του προστίμου.

-Σε περίπτωση καταβολής ποσοστού 30% του συνολικού ποσού του προστίμου, έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επομένου μηνός της ημερομηνίας υπαγωγής, παρέχεται έκπτωση 10% επί του συνολικού ποσού του προστίμου.

-Για ειδικές κατηγορίες πληθυσμού (πολύτεκνοι, άτομα με αναπηρία κ.ο.κ.) προβλέπονται εκπτώσεις.

Οι εκπτώσεις και οι προσαυξήσεις

Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο μειώνεται:

α) κατά 20%, εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή/ χρήση υπαχθεί στο νόμο έως την 08/02/2017

β) κατά 10%, εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή/ χρήση υπαχθεί στο νόμο  από την 09/02/2017 έως την 08/08/2017

Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο αυξάνεται:

α) κατά 10%, εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή/ χρήση υπαχθεί στο νόμο από την 09/08/2017 έως την 08/02/2018.

β) κατά 20%, εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή/ χρήση υπαχθεί υπαχθεί στο νόμο μετά την 09/02/2018.

Να σημειωθεί ότι η προβλεπόμενη μείωση του προστίμου δεν ισχύει σε περίπτωση που πριν την ημερομηνία υπαγωγής εντοπιστούν οι αυθαίρετες κατασκευές / αλλαγές χρήσης από το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος. Στην περίπτωση αυτή το ενιαίο ειδικό πρόστιμο, αυξάνεται σε κάθε περίπτωση κατά 20%, στις δε ευαίσθητες περιβαλλοντικά περιοχές αυξάνεται κατά 40%.

Επίσης, σε περίπτωση που για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών και χρήσεων ολοκληρωθούν οι προβλεπόμενες εργασίες προσαρμογής:

α) βάσει της απόφασης της Επιτροπής ελέγχου αυθαίρετων κατασκευών για λόγους προστασίας του πολιτιστικού περιβάλλοντος σύμφωνα με το άρθρο 99 ή

β) βάσει της απόφασης του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής ή του Περιφερειακού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής ή του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής για τις αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις σε διατηρητέα κτήρια σύμφωνα με το άρθρο 100, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο, μειώνεται κατά 50%, εφόσον προσκομιστεί βεβαίωση της Επιτροπής ή των Συμβουλίων ότι οι εργασίες προσαρμογής υλοποιήθηκαν προσηκόντως.

Σε περίπτωση που για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών και χρήσεων ολοκληρωθούν οι προβλεπόμενες εργασίες στατικής ενίσχυσης με βάση την εκπονηθείσα στατική μελέτη μηχανικού που προβλέπεται στην περ. 8 του άρθρου 83, όπως υπολογίζεται σύμφωνα με το Παράρτημα Α του παρόντος, μειώνεται κατά:

α) 60% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας 3
β) 50% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας 2
γ) 30% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας 1,

Τι ισχύει με ακίνητα που έχουν υπαχθεί σε προγενέστερες ρυθμίσεις

Αυθαίρετες κατασκευές που υπήχθησαν στους νόμους 3843/2010 (Α΄ 62), 4014/2011 (Α΄ 62) και 4178/13, ν.4178/2013 και περαίωσαν εμπρόθεσμα όλες τις προβλεπόμενες από τον κατά περίπτωση νόμο διαδικασίες.

Εφ’ όσον δεν παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους της οικοδομικής άδειας, συμπεριλαμβανομένων τυχόν άλλων αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης επί του ακινήτου και εφόσον δεν βρίσκονται εντός προκηπίου εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση.

Τι ισχύει για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης για τις οποίες δεν ολοκληρώθηκε εμπρόθεσμα η υπαγωγή στις διατάξεις των νόμων 3843/2010 (Α΄ 62), 4014/2011 (Α΄ 62) και 4178/13

Στις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης για τις οποίες δεν ολοκληρώθηκε εμπρόθεσμα η υπαγωγή στις διατάξεις διατήρησης, ρύθμισης ή αναστολής επιβολής κυρώσεων των νόμων 3843/2010 (Α΄ 62), 4014/2011 (Α΄ 62) και 4178/13, δηλαδή δεν καταβλήθηκε εμπροθέσμως το σύνολο του ενιαίου ειδικού προστίμου και δεν αναρτήθηκαν όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και στοιχεία στο πληροφοριακό σύστημα, είναι δυνατή η υπαγωγή του στις διατάξεις του παρόντος. 

Στην περίπτωση αυτή καταβληθέντα ποσά στο πλαίσιο των προηγούμενων νόμων υπαγωγής συμψηφίζονται με το οφειλόμενο ενιαίο πρόστιμο, όπως υπολογίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος. Σε περίπτωση που από τον επανυπολογισμό προκύπτει ότι τα ήδη καταβληθέντα υπερβαίνουν το ποσό του προστίμου με βάση τις διατάξεις του παρόντος δεν αναζητούνται.

Να σημειωθεί ότι ο νόμος προβλέπει :

-την ίδρυση Παρατηρητηρίου δομημένου περιβάλλοντος που, μεταξύ άλλων, θα παρακολουθεί την υλοποίηση του πολεοδομικού σχεδιασμού, θα αντιμετωπίζει την αυθαίρετη δόμηση και θα μεριμνά για την αισθητική αναβάθμιση των κατασκευών.

- τη συγκρότηση συμβουλίων αρχιτεκτονικής

- τη συγκρότηση Επιτροπής Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων, η οποία εξετάζει τις προσφυγές κατά των εκθέσεων αυτοψίας αυθαιρέτου των ελεγκτών δόμησης.

- τη θέσπιση ειδικής διαδικασίας ελέγχου των κτιρίων, μέσω της ηλεκτρονικής ταυτότητας στην οποία υπάγονται όλα τα κτήρια, που έχουν ανεγερθεί ή ανεγείρονται με βάση οικοδομικής άδεια, καθώς και τα κτήρια για τα οποία επιτρέπεται η διενέργεια εμπραγμάτων δικαιοπραξιών σύμφωνα με το άρθρο 63 του παρόντος.

dimitris.delevegos@capital.gr

• Tweet
• Share
• Share