Των Παπαδοπούλου Δήμητρας και Ηλιοπούλου Βικτωρίας*
Παρότι η Airbnb γνώρισε σημαντική άνθηση τα τελευταία χρόνια στη χώρα μας, σε μεγάλο ποσοστό η σχετική αγορά λειτουργεί ακόμα εκτός νόμου. Οι ιδιοκτήτες αγνοούν την διαδικασία που προβλέπει ο Ν. 4446/2016 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και δεν δηλώνουν τα εισοδήματα από την
Airbnb στις φορολογικές δηλώσεις τους. Έτσι, παραμένουν εκτεθειμένοι έναντι των Φορολογικών Αρχών σε περίπτωση ενδεχόμενου ελέγχου και κινδυνεύουν να τους επιβληθούν σημαντικά πρόστιμα.
- Διαδικαστικό καθεστώς
Ο διαχειριστής πρέπει, επίσης, να υποβάλλει στην ΑΑΔΕ την λεγόμενη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής», δηλαδή μία δήλωση με τις διάφορες συμφωνίες μίσθωσης που συνάπτει μέσω της πλατφόρμας Airbnb. Οι Δηλώσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά με τους κωδικούς του TAXISnet μέχρι την 12η ώρα το βράδυ της επομένης εργάσιμης ημέρας από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης, το πρόστιμο ορίζεται στο διπλάσιο του μισθώματος του ακινήτου, και σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής Δήλωσης, το πρόστιμο ορίζεται σε 100 ευρώ. Πρέπει να σημειωθεί, βέβαια, πως η ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι ακόμα έτοιμη.
- Φορολογικό καθεστώς
Συγκεκριμένα, το εν λόγω εισόδημα, εφόσον η εκμίσθωση επιπλωμένων κατοικιών συνοδεύεται αποκλειστικά από την παροχή κλινοσκεπασμάτων, λογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται αυτοτελώς ως εξής:
- Για το εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 15%
- Για το εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 εφαρμόζεται συντελεστής 35% και
- Για το εισόδημα από 35.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%
Στην κάθε περίπτωση, τα φυσικά πρόσωπα που πραγματοποιούν απαλλασσόμενες μισθώσεις ακινήτων, απαλλάσσονται από την υποχρέωση έναρξης εργασιών για την λήψη Α.Φ.Μ./Φ.Π.Α., ενώ τα νομικά πρόσωπα υποχρεούνται σε έναρξη εργασιών.
Αντίθετα, εάν παρέχονται και άλλες υπηρεσίες εκτός της παροχής κλινοσκεπασμάτων (π.χ. υπηρεσίες καθαρισμού, παροχή φαγητού κ.λπ.), όπως είναι το συνήθως συμβαίνον, τότε το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα από ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται ως εξής:
- Για το εισόδημα μέχρι 20.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 22%
- Για το εισόδημα από 20.001 ευρώ έως 30.000 εφαρμόζεται συντελεστής 29%
- Για το εισόδημα από 30.001 ευρώ έως 40.000 εφαρμόζεται συντελεστής 37% και
- Για το εισόδημα από 40.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%.
Στην τελευταία αυτή περίπτωση, η αντιμετώπιση του εισοδήματος ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα δημιουργεί και όλες τις συνακόλουθες φορολογικές υποχρεώσεις που συνοδεύουν την άσκηση ατομικής ή μη επιχειρηματικής δραστηριότητας, όπως την υποχρέωση απόδοσης φόρου μισθωτών υπηρεσιών, Φ.Π.Α. (με μειωμένο συντελεστή 13%) κ.λπ. και εν γένει την υποχρέωση λογιστικής τήρησης διπλογραφικών ή απλογραφικών βιβλίων.
Για τα ως άνω εισοδήματα που είχαν αποκτηθεί πριν την 01.01.2017 παρά την απουσία θέσπισης ρητού νομοθετικού πλαισίου μέχρι τότε, προβλέφθηκε με το άρθρο 57 του Ν. 4446/2016 η δυνατότητα υποβολής αρχικών ή τροποποιητικών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος που αφορούσαν τα επίμαχα εισοδήματα και τα οποία φορολογούνταν με βάση τις ισχύουσες διατάξεις φορολογίας ακινήτων.
Τέλος, ειδικά για όσα καταλύματα λειτουργούν ως τουριστικά καταλύματα υπό το καθεστώς του Ν. 4276/2017 και διατίθενται μέσω της πλατφόρμας διαμοιρασμού θα πρέπει να αποδίδεται από τους διαχειριστές και φόρος διαμονής καθώς οι εν λόγω μισθώσεις δεν θεωρούνται πλέον αστικές, αλλά πρόκειται για υπηρεσίες διαμονής που παρέχονται από τουριστικές επιχειρήσεις-τουριστικά καταλύματα.
Συμπερασματικά, ναι μεν το ζήτημα της φορολόγησης των εισοδημάτων από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων ρυθμίστηκε νομοθετικά, ωστόσο όπως αποδεικνύεται στην πράξη, οι διαχειριστές στην πλειοψηφία τους συνεχίζουν να μην δηλώνουν τα εν λόγω εισοδήματα, λόγω της πεποίθησης που έχει εδραιωθεί στην σχετική αγορά ότι οι Φορολογικές Αρχές δύσκολα θα μπορέσουν να τους ελέγξουν, εξ’ αιτίας του τρόπου είσπραξης των μισθωμάτων.
Συγκεκριμένα, ο εκάστοτε διαχειριστής δεν είναι υποχρεωμένος να πληρώνεται με πίστωση χρημάτων στον τραπεζικό του λογαριασμό, αλλά μπορεί να πληρώνεται και μέσω PayPal, ενός ηλεκτρονικού «πορτοφολιού» που μέχρι προσφάτως δεν ήταν δυνατόν να «ανιχνευθεί» από τις Φορολογικές Αρχές για τον λόγο ότι η εγγραφή σ’ αυτό απαιτεί απλώς μία ηλεκτρονική διεύθυνση και όχι το ΑΦΜ του κατόχου. Ωστόσο, πρόσφατα ενσωματώθηκε στην ελληνική έννομη τάξη η Πολυμερής Συμφωνία Αρμοδίων Αρχών (Ν. 4428/2016) σχετικά με την ανταλλαγή πληροφοριών με σκοπό την φοροαποφυγή και την φοροδιαφυγή, σύμφωνα με την οποία όλα τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα είναι υποχρεωμένα να διαβιβάσουν συγκεκριμένα δεδομένα και πληροφορίες (όνομα, διεύθυνση, Α.Φ.Μ., τον αριθμό και την αξία του λογαριασμού) στις αρμόδιες φορολογικές αρχές των άλλων συμβαλλόμενων χωρών.
Είναι σχεδόν βέβαιο, δε, ότι και η PayPal θα υποχρεωθεί σ’ αυτήν την ανταλλαγή πληροφοριών. Με τον τρόπο αυτό, λοιπόν, καθίσταται αναπόφευκτη η ανταλλαγή πληροφοριών που σχετίζονται με τα χρηματικά ποσά/εισοδήματα που εισπράττονται από την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων. Έτσι, ενώ μέχρι τώρα τα εισοδήματα που εισπράττονται μέσω PayPal από την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μπορούσαν πράγματι να παραμείνουν μη ανιχνεύσιμα από τις Φορολογικές Αρχές, πλέον αυτό αναμένεται να αλλάξει. Στο μέτρο μάλιστα που θα εφαρμοστεί και το Περιουσιολόγιο, στο οποίο αναγκαστικά όλοι θα δηλώνουν την κινητή και ακίνητή τους περιουσία, καθίσταται πλέον επικίνδυνη η μη δήλωση των εν λόγω εισοδημάτων.
Οι διαχειριστές των ακινήτων, λοιπόν, καλούνται να προσαρμόσουν τον τρόπο που εκμεταλλεύονται την πλατφόρμα της Airbnb στα νέα δεδομένα της ελληνικής και διεθνούς φορολογικής πραγματικότητας. Είναι δεδομένο ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων συνιστά πλέον ένα πολύ δημοφιλή τρόπο αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, ο οποίος σε αρκετές περιπτώσεις καθιερώνεται ως κύριος τρόπος απόκτησης εισοδήματος. Με την τελευταία τροποποίηση του νόμου, μάλιστα, απαλείφθηκαν οι περιορισμοί που είχαν προβλεφθεί αρχικά (μίσθωση έως 2 ακινήτων ανά διαχειριστή – μίσθωση έως 90 ημέρες κατ’ έτος) που περιόριζαν αρκετά την ευχέρεια των ιδιοκτητών και είχαν υποστεί έντονη κριτική.
Επειδή, ωστόσο, στις περιπτώσεις αυτές οι φορολογικοί συντελεστές που προβλέπονται είναι ιδιαιτέρως υψηλοί, θα ήταν σκόπιμο να αξιολογηθεί η ωφέλεια από την μετατροπή της ερασιτεχνικής αυτής ενασχόλησης σε επιχειρηματικό πλέον πλάνο. Συγκεκριμένα, στο βαθμό που η βραχυχρόνια μίσθωση αποκτά χαρακτήρα μονιμότητας, η οργανωμένη πλέον παροχή τέτοιων υπηρεσιών θα μπορούσε επιχειρηματικά και φορολογικά να αντιμετωπισθεί με τέτοιο τρόπο, ώστε τα επίμαχα εισοδήματα να φορολογούνται ως εισοδήματα από επιχειρηματική δραστηριότητα και να επωφελούνται όλων των ωφελειών που παρέχει ο νόμος προς τις επιχειρήσεις (έκπτωση δαπανών κ.λπ.), με αποτέλεσμα την πληρωμή μικρότερων φόρων.
*Οι Παπαδοπούλου Δήμητρα και Ηλιοπούλου Βικτωρία είναι δικηγόροι, εξειδικευμένες στο χρηματοοικονομικό και φορολογικό δίκαιο, συνεργάτες της δικηγορικής εταιρίας Markoulakos Law Firm (www.markoulakoslaw.gr)
http://ered.gr
18 Απριλίου
Δημοσίευση Σχολίου